Améliorer le rendement de l’assurance vie…

Grâce à l’immobilier ancien à Perpignan !

Placement chouchou des français, l’assurance-vie a aujourd’hui une rentabilité décevante.

Selon la Fédération française des sociétés d'assurance (FFSA), le rendement moyen des fonds en euros des contrats d'assurance-vie s'élève à 2,30% en 2015, net de frais de gestion, mais qui, nette de prélèvements sociaux (15,5%) et d'inflation (0,2% en 2015), s'élève à 1,7%.

Et cela risque de ne pas s’arranger avec l’évolution des taux d’intérêts que nous connaissons !

Nous voyons dans nos agences de nombreux investisseurs qui se posent la question d’arbitrer leurs contrats d’assurance-vie pour acheter de l’immobilier locatif. La rentabilité nette est supérieure compte tenu du niveau bas actuel des prix de vente. Au moins dans les villes, comme Perpignan, où les loyers ne sont pas encadrés.

Par ailleurs, le niveau des prix immobiliers, sous réserve bien sûr de choisir un bien de qualité et bien situé, permet de nouveau d’envisager des plus-values à moyen ou long terme.

Mais sortir d’une assurance-vie avant son échéance est très pénalisant fiscalement, et l’on perd l’avantage de faire échapper cet argent aux droits de succession.

Voici la solution que j’ai suggérée à l’une de mes clientes qui se posait cette question.

Je lui ai conseillé de conserver son assurance et d’acquérir un appartement par le biais d’un crédit « in fine » adossé (comme garantie) à son contrat d’assurance-vie.

Le prêt in fine n’est pas amortissable. Il se rembourse en une seule fois, en l’occurrence au terme du contrat d’assurance-vie. Pendant la durée du prêt, on ne paie que des intérêts. Avec les taux actuels, et compte tenu que c’est pour la banque un prêt « sans risques », le coût du prêt est proche du rendement de l’assurance.

On va donc acheter un appartement sans bourse délier. Pas mal non ?

Ensuite, cette cliente a choisi de faire de la location meublée.

Nous avons ensemble déterminé le meilleur choix d’appartement pour optimiser cette opération (emplacement, surface, nombre de pièces, etc).

Pourquoi la location meublée :

• une meilleure sécurité face aux risques d’impayés
• un meilleur rendement
• une fiscalité avantageuse

A Perpignan la demande meublée est soutenue, et l’offre très moyenne en nombre et en qualité.

Le loyer moyen par m² en 2015 est d’environ 9 euros en location nue, 12 euros en meublé.

Le régime de la location meublée non professionnelle (LMNP) peut, en fonction de la situation de l’investisseur, s’avérer très avantageux fiscalement.

Pour ma cliente, on atteint un rendement net de 5% environ.

Voilà un bel effet-levier !

Et pourquoi pas, si l’on n’a pas besoin des revenus locatifs, doubler l’effet ? En achetant un deuxième appartement, avec cette fois un prêt amortissable dont le remboursement sera (confortablement) assuré par les revenus locatifs de 2 appartements.

Ma cliente en a-t’elle profité ? Chut… secret professionnel !