Baromètre LPI SeLoger Août 2019 : Le nombre de ventes immobilières a explosé cet été !

Par Michel Mouillart, Professeur d’Economie, le 28 août 2019 - Extraits

L’été a été chaud aussi coté immobilier. Les ventes ont progressé à un rythme soutenu en juillet.

 « L’année 2019 sera une année exceptionnelle. Ce sera même, très probablement, la meilleure des années observées jusqu’alors. Déjà, à fin juillet, l’activité était en hausse de 5.4 % sur un an. Et dans les prochains mois, les conditions de crédit devraient rester excellentes, avec des taux d’intérêt qui devraient encore baisser. » Michel Mouillart

La hausse des prix de l’immobilier ancien s’est renforcée

Depuis le début du printemps, la pression se renforce sur les prix des logements anciens. En mars 2019, après avoir ralenti durant presque 18 mois, le rythme annuel de progression des prix signés s’établissait à 3.4 %, contre 4.4 % durant l’été 2017. Mais depuis, les tensions sur les prix sont réapparues et elles s’accentuent au fil des mois. En juillet, les prix signés se sont accrus de 4.1 % sur un an : la demande se renforce partout et le rebond des ventes s’est amplifié au fil des mois.

C’est sur le marché des maisons que la hausse des prix est la plus rapide : en juillet, les prix ont cru de 4.4 % sur un an, à un rythme qui ne s’était pas observé depuis le printemps 2012. Mais la pression sur les prix reste contenue sur le marché des appartements, même si la hausse est maintenant un peu plus vive qu’au printemps dernier : avec une progression de 3.8 % sur un an, contre 3.4 % en mars dernier et 3.9 % il y a un an, à la même époque.

La progression des prix du neuf  ralentit pour les maisons

Depuis l’été 2018, le rythme de progression des prix des logements neufs s’est à peu près stabilisé, au-delà des fluctuations de faible ampleur qui peuvent se constater d’un mois sur l’autre. En juillet, la hausse était ainsi de 2.4 % sur un an pour l’ensemble du marché, comme il y a un an à la même époque.

Cette situation tient au ralentissement du rythme de progression des prix des maisons dont les ventes se ressaisissent pourtant lentement depuis l’hiver dernier : en juillet, la hausse des prix s’est ainsi établie à 1.0 % sur un an contre + 3.9 % il y a un an à la même époque. En revanche, alors que la demande ne s’est guère relevée sur le marché des appartements en dépit des facilités d’accès au crédit qui lui sont faites, le rythme de la hausse des prix se renforce encore : avec + 2.7 %, contre + 2.1 % en juillet 2018. D’ailleurs les tensions sur les prix des appartements qui se sont accentuées depuis le début de l’été sont plus fortes que celles qui se constatent habituellement à cette période de l’année.

Le dynamisme des marchés de Province

Avec le rebond de la demande, les tensions sur les prix des logements anciens sont réapparues dès le printemps dernier. Néanmoins, la demande ne paraît pas encore avoir été contrariée par cette nouvelle poussée des prix. D’ailleurs, toutes les régions ont largement bénéficié du rebond des ventes de logements anciens, même si les progressions les plus rapides de l’activité se constatent surtout en Province.

Les marges de négociation s’amenuisent, surtout pour les maisons

En juillet, France entière, la marge de négociation s’est établie à 3.6 %, en moyenne : 2.8 % pour les appartements et 4.5 % pour les maisons.

Le recul des marges se poursuit. Elles sont descendues en juillet à des niveaux jamais observés jusqu’alors.

Le marché fonctionne en effet presque partout à flux tendu. Les délais de réalisation des ventes ont encore diminué. Et les acheteurs prennent les biens convoités aux prix proposés, sans vraiment discuter. Ce qui auparavant semblait habituel sur les marchés des grandes agglomérations, où la pénurie des biens disponibles à la vente avait précédé le renforcement de la pression des acheteurs, se constate maintenant sur les territoires ruraux et intermédiaires où la demande s’est redressée depuis le début de l’année. Ainsi au cours des 3 derniers mois, les prix signés continuent de croître plus rapidement que les prix affichés.

Un très bel été 2019

Comme cela est fréquent durant les années d’expansion rapide du marché de l’ancien, les ventes ont progressé à un rythme soutenu en juillet. Et l’activité a cru de 17.9 % au cours des 3 derniers mois. Il faut revenir au début de l’été 2015, lorsque le marché sortait de trois années de dépression, pour retrouver un rythme de progression des ventes à deux chiffres au cœur de l’été.

En effet, depuis le début de l’année 2019, la baisse des exigences des banques en matière d’apport personnel a permis d’élargir le marché partout sur le territoire métropolitain, comme jamais auparavant. Et comme la fluidité du marché s’est considérablement améliorée au cours des années récentes, du fait du développement des solutions numériques, c’est un nouveau paysage qui s’est dessiné.

L’année 2019 sera donc une année exceptionnelle. Ce sera même, très probablement, la meilleure des années observées jusqu’alors. Déjà, à fin juillet, l’activité était en hausse de 5.4 % sur un an. Et dans les prochains mois, les conditions de crédit devraient rester excellentes, avec des taux d’intérêt qui devraient encore baisser.

Pour retrouver les points clés du baromètre LPI SeLoger, c’est ici !