Ces 6 facteurs qui pourraient faire basculer le marché immobilier en 2023
Les spécialistes anticipent un retournement du marché pour 2023. Découvrez leurs prévisions et les éléments qui auront le plus fort impact.
Entre instabilité internationale, inflation qui s’installe et remontée des taux d’intérêts, la période des certitudes immobilières semble désormais derrière nous. Spécialistes et professionnels sont particulièrement prudents pour effectuer des pronostics dans cette période charnière. Voici néanmoins les grandes pistes qui devraient guider les prochains mois.
1) Les prix: vont-ils vraiment baisser?
Les réseaux immobiliers sont traditionnellement prudents sur la question des retournements de marché. D’ailleurs, le dernier baromètre national des prix de l’immobilier du site d’évaluation Meilleurs Agents est titré «Pas de retournement en 2023 mais un rééquilibrage». Des baisses, il y en a effectivement et elles devraient s’étendre mais elles sont loin de toucher tous les marchés. Ainsi, Paris a reculé de 1,2% en 2022 (à 10.278 €/m²) et le site prévoit encore 3% de baisse dans la capitale pour cette année. Bordeaux qui a baissé de 2,9% (à 4953 € / m²) et Lyon qui cède 1,4% (à 5307 € / m²) pourraient également poursuivre la décrue. Mais, a contrario, Marseille a bondi de 14,1% (3 965 € / m²) et Montpellier de 7% (3691 €/m²).
De son côté, le réseau Orpi évoque «des vents contraires dans les grandes villes» alors que les villes moyennes et les marchés de report des grandes villes sont «au beau fixe». Et parmi ces dernières, les plus éloignées ou celles qui avaient connu une envolée des prix l’an passé, l’heure est déjà à la stabilité. Quant au réseau Laforêt, il estime que les zones périurbaines, à mi_chemin entre les centres-villes et la campagne, «pèseront grandement sur les prix et les volumes».
2) Les taux d’intérêts: vont-il continuer à grimper?
C’est l’une des rares certitudes ou quasi-certitude: les taux d’intérêt immobilier ne vont pas cesser d’enfler durant l’année qui s’ouvre. Tous les spécialistes s’accordent à reconnaître qu’ils devraient s’approcher ou franchir la barre des 3% au courant des mois qui viennent. Un sacré changement de la donne après des années de taux bas qui ont contribué à faciliter l’accès au crédit mais aussi à faire irrémédiablement grimper les prix de la pierre. Si la pénurie entretient des prix élevés, le nombre grandissant de Français qui ne peuvent plus accéder à la propriété pourrait bien finir par réduire la demande et par là même peser à la baisse sur les prix.
3) Le taux d’usure: va-t-il continuer à bloquer le marché?
L’année 2022 a vu l’opposition permanente entre la Banque de France qui estime que le taux d’usure (ce mécanisme fixant un plafond de taux d’intérêt tout compris avec assurances et frais) ne crée pas de blocage du marché et les courtiers en crédit qui le considèrent désormais comme un obstacle majeur. Certains rendent même ce taux d’usure responsable du rejet de près de 40% des dossiers reçus. Ce taux d’usure vient de bondir à 3,57% en ce début d’année suscitant la satisfaction de la Banque de France mais pas l’enthousiasme des courtiers. %. «À 3,57%, ce nouveau taux d’usure impose de facto aux banques de prêter en dessous de 3% alors que, pour mémoire, le taux d’usure intègre le coût de l’assurance emprunteur, les coûts de prises de garantie et les frais annexes, généralement estimés à 0,60% pour un emprunteur moyen, rappelle Olivier Lendrevie, président de Cafpi. Ce taux est équivalent à celui offert par les emprunts d’État, l’OAT 10 ans affiche 3,03% aujourd’hui et, à coup sûr, inférieur à ce que sera le taux du livret A au 1er février prochain.»
Même si la Banque de France pouvait choisir d’aider à ouvrir plus largement les vannes du crédit immobilier, il faut bien reconnaître que les banques sont frileuses pour les distribuer et le taux d’usure leur offre parfois un bon prétexte. Rappelons que les banques peuvent déroger aux critères d’endettement maximum édictés par le HCSF (Haut comité pour la stabilité financière) pour 20% de leurs dossiers. Or selon des statistiques de septembre dernier émanant de ce même HCSF, les banques n’utilisent cette souplesse que pour 13,7% de leurs dossiers.
4) Les volumes de vente: vont-ils s’effondrer?
Là aussi une quasi-certitude: à défaut d’effondrement le volume de vente va baisser de manière plus ou moins marquée. À près deux années de niveaux de ventes exceptionnels, un recul est naturel d’autant que dans certains endroits les stocks font défaut et que le nombre de ménages finançables a sensiblement reculé. Le réseau Orpi a enregistré un recul de 10% du nombre de compromis signés en 2022, par rapport à 2021. Du côté de Century 21, l’activité a reculé de 4,1%, sur la même période, conséquence d’une forte baisse des ventes de maisons (-8,2%).
Enfin, chez Laforêt, on note également une baisse des ventes en 2022 mais seulement de 4% avec surtout un fort repli des primo-accédants qui ne pèsent plus que 32% des acquéreurs contre plus de 50% auparavant. Tous ces éléments pointent vers une baisse plus sensible des ventes en 2023 qui pourraient contribuer à regarnir les stocks et à augmenter les délais de vente et les marges de négociation qui s’orientent un peu partout à la hausse.
5) Le DPE: peut-il bouleverser la donne?
Sur le marché des investisseurs, la rénovation des passoires thermiques imposée par la loi Climat & Résilience est déjà une vraie source d’inquiétude. Cela devrait aller crescendo puisque les pires passoires thermiques sont d’ores et déjà interdites de location, même si les connaisseurs s’accordent à reconnaître que le calendrier actuel est «irréaliste», comme le souligne le réseau Laforêt dans son bilan annuel. Et au-delà de l’investissement locatif, les questions de travaux de rénovation énergétique sont devenues source de stress, décourageant certains achats voire poussant des propriétaires à vendre. «Il y a un grand besoin de visibilité sur le sujet de la rénovation énergétique, l’accès aux aides est notamment encore trop complexe», estime le président d’Orpi, Guillaume Martinaud.
6) La fiscalité: va-t-elle évoluer?
Cette fois-ci, la taxe d’habitation a bel et bien disparu pour tous les contribuables et la tentation sera plus forte que jamais de lui trouver un successeur. Certes, la taxe foncière et les surtaxes d’habitation pour les résidences secondaires poursuivent leur envol, comme la taxe «Abris de jardin». Mais sera-ce suffisant? Rien n’est moins sûr. Et si jamais une nouvelle forme de taxation s’avérait particulièrement lourde, il y a fort à parier que certains propriétaires seraient prêts à se délester de biens devenus trop encombrants.
Source : Figaro immobilier