Immobilier : les prix résistent... pour le moment

Article paru dans le Monde du 29/11/2012, par Frédéric Cazenave, reproduit intégralement.

"La légère baisse des prix de l'immobilier constatée par les notaires (- 1,1 % sur un an au troisième trimestre) contraste avec la situation actuelle du marché. Les clignotants ont beau tous virer au rouge, les tarifs résistent."

A tel point que l'écart entre les prix de l'immobilier et les revenus des ménages reste historiquement élevé, comme le montre la courbe ci-dessous, réalisée par Jacques Friggit, chargé de mission au Conseil général de l'environnement et du développement durable (CGEDD).

De nombreux facteurs expliquent cette hausse des prix. "Ce ne sont pas un décalage entre 'l'offre' et la 'demande' ou un impact des aides à l'achat qui ont joué, mais des facteurs financiers, notamment la recherche de substituts aux faibles rendements des obligations et la fuite des particuliers hors des actions", explique M. Friggit.

La baisse des taux des crédits immobiliers et la hausse des durées d'emprunt ont aussi amélioré la capacité d'achat des ménages, ce qui a naturellement soutenu le marché au cours de la décennie écoulée.

SITUATION INTENABLE

Et maintenant ? "La situation actuelle n'est pas tenable, les prix devraient revenir vers le tunnel historique de 1965-2000", explique M. Friggit. "Un scénario lent de stagnation des prix pendant vingt ans ne peut être écarté, mais il est moins probable qu'un retour rapide par une baisse des prix de l'ordre de 35 % en cinq à huit ans, dont je suis cependant incapable de dire quand elle débuterait."

La chute des transactions enregistrée dans l'immobilier ancien au troisième trimestre (- 19 % à Paris, avec seulement 6 390 logements écoulés) et dans le neuf (- 25 % sur cette période) ; l'effondrement du nombre de crédits distribués (- 30,5 % sur les neuf premiers mois de 2012), ou la nécessité pour les candidats à l'achat de mettre sur la table des apports de plus en plus élevés (plus de 50 000 euros en moyenne et même 200 000 euros à Paris, selon Empruntis) sont autant de signaux qui pourraient annoncer le début de ce cycle baissier.

Pour Philippe Trainar, chief risk officer chez le réassureur Scor, cela ne fait aucun doute : "La bulle de l'immobilier de logement va se dégonfler à Paris avec une chute des prix en perspective. En province, la baisse sera moins brutale, car elle a déjà commencé. Naturellement, cela va créer un sentiment d'appauvrissement pour les ménages qui se sont endettés."