Investir: le marché du neuf s’effondre au 4ème trimestre 2012

« Les réservations dans les P.O. chutent de 46 % » en 2012 note la Dreal* dans sa dernière publication sur la construction. Un effondrement des réservations marqué pour l’ensemble de la région notamment sur le dernier trimestre 2012.

Les mises en vente d’appartements ont baissé de 36 % en Languedoc-Roussillon, et de 46 % dans les P.O. en 2012 par rapport à 2011.La baisse de ces mises en vente est encore plus marquée au 4ème trimestre 2012 : moins 79 % par rapport à 2011.

La baisse des réservations n’entame pourtant pas encore les prix de l’immobilier. La valeur du m² de logements collectifs a augmenté de 14,3 % au 4ème trimestre 2012 par rapport à l’année dernière, pour s’établir à 3 3398 €/m² de prix moyen.

Source : La Semaine du Roussillon

* Dreal : Direction Régionale de l’Environnement, de l’Aménagement et du Logement

Mon analyse :

Les raisons de cet effondrement sont à trouver dans la morosité générale du marché immobilier, mais surtout dans les facteurs spécifiques qui ont soutenu l’activité des promoteurs et l’investissement en logements neufs au cours de la dernière décennie :

• les aides fiscales à l’achat d’appartements neufs pour la location (successivement Besson, Robien, Scellier) de 1999 à 2012. Les importantes économies d’impôt amenées par ces lois de défiscalisation permettaient aux investisseurs de relativiser leur prix d’achat et aux promoteurs de ne pas rechercher la performance sur leurs prix de revient et leurs marges.
• La bulle immobilière de 1998 à 2011 (je sais que d’aucuns refusent l’appellation de bulle puisqu’elle n’a pas éclaté…) permettait, avec des hausses de 10 % par an de l’immobilier ancien, de simuler un rendement de l’investissement très favorable, même avec la dépréciation importante d’un bien acheté neuf devenu « ancien » (c’est-à-dire après 4 ou 5 ans).

Le gouvernement a mis beaucoup de temps pour clarifier l’avenir du dispositif Scellier et les règles de la loi Duflot le remplaçant.

Beaucoup de temps également pour préciser les dispositions annoncées en termes d’encadrement des loyers.

Ainsi, de très nombreux investisseurs se sont retenus, faute de connaître les règles du jeu.

L’effondrement du 4ème trimestre est logique, puisque c’est à ce moment que l’on a appris que Perpignan ne serait pas éligible au Duflot, et c’est aussi la période ou de nombreux investisseurs décident de leurs choix de placement et de fiscalité en fonction de leurs revenus de l’année.

Au même moment, la Loi de Finances a confirmé l’imposition confiscatoire sur les plus-values mise en place début 2012.

Rien d’étonnant donc à cet effondrement des ventes d’immobilier neuf. En perdant son euphorie « spéculative », le marché du neuf revient aux fondamentaux !

Le plus étonnant est l’augmentation des prix au m². Bien sûr les promoteurs n’ont pas la possibilité de revoir leurs prix à la baisse sur des opérations engagées et en construction, sauf à sacrifier leurs marges. N’empêche, l’écart se creuse avec les prix de l’ancien qui eux ont baissé.

Alors, neuf ou ancien ?

Les investisseurs se retournent vers l’immobilier ancien. A Perpignan, un appartement ancien en bon état, voire rénové, dans un bon quartier se négocie entre 1600 et 2000 €/m². Il se loue à un prix proche d’un appartement neuf. Un rendement locatif proche du double (voir plus en cas d’emprunt), un engagement financier moins important, moins de risque à la revente, l’investissement immobilier de bon père de famille va revenir en force !