Le monde de l’immobilier est en plein désarroi, vendeurs, acheteurs, professionnels. Mais que se passe-t’il en cette fin d’année 2012 ?

J’aurai l’occasion de revenir dans d’autres articles sur différents aspects : volume des transactions, prix, financements, etc. Mais avant tout, il faut parler de LA BULLE. Pas la sieste, pas « la cagne », non, la « bulle immobilière ».

C’est incroyable comme on a la mémoire courte !

Quel est le mécanisme d’une bulle ?

Je cite Wikipedia : « Le mot français de bulle dans le sens de « bulle financière » vient de l'anglais « bubble », il s'agit d'une métaphore indiquant que les prix sur un marché spécifique augmentent de façon rapide et sans raison solide, et sont vulnérables, exposés à une chute instantanée, à l'image d'une bulle qui s'élève et qui éclate. »

Quand une bulle financière cesse de se développer, elle risque un effondrement brutal. L'implosion suit l'explosion. La panique suit l'euphorie.

Une bulle est due à la combinaison de différents facteurs : - conditions macroéconomiques apparemment favorables - spéculation haussière où les risques du crédit sont couverts par la possibilité de revendre à la hausse - faibles taux d'intérêts incitant les acteurs économiques à fortement emprunter - euphorie collective (en voyant les autres acheter et gagner de l'argent, grâce à la hausse des cours, on veut participer soi-même à la « fête »)

Des bulles récentes:

• krach immobilier de 1991 à Paris et sur la Côte d’Azur

• explosion de la bulle internet (la nouvelle économie) fin des années 90 ayant entraîné une baisse de 63% du CAC 40 entre septembre 2000 et mars 2003

• puis la bulle immobilière américaine à son paroxysme fin 2006 qui a déclenché la crise « des subprimes » en 2007, laquelle a provoqué les crises que l’on connaît aujourd’hui dans toutes les économies occidentales.

Les prix de l’immobilier de 1965 à 2012

Traditionnellement dans un marché « stable », les prix de l’immobilier ancien augmentent régulièrement à moyen et long terme.

Les facteurs de variation sont mécaniques : - l’inflation - le pouvoir d’achat et d’endettement des ménages - l’indice du coût de la construction

Mais surtout la loi de l’offre et de la demande : - augmentation du nombre d’accédants à la propriété - insuffisance de l’offre locative (en qualité) - raréfaction des terrains constructibles - accroissement de la population - migrations

Valeur refuge, l’immobilier a toujours été considéré comme un placement de bon père de famille.

En euros constant, les prix immobiliers au m² en France ont augmenté de 1,4 entre 1985 et 2000. Soit une augmentation de 0.9% par an (corrigé de l’inflation).

Puis les prix au m² en France ont été multipliés par 2 en 10 ans. Soit une augmentation de 8.2% par an (corrigé de l’inflation).

Sur les mêmes périodes, l'emploi et le pouvoir d'achat ont suivi des évolutions nettement différentes.

L’envolée des prix n’est justifiée que par le mécanisme de la « bulle », et non par les facteurs traditionnels.

Cette envolée a été très différenciée selon les départements.

Evolution des prix dans les P.O.

Dans les années 90, les prix augmentent en moyenne de 2 à 3% par an, ce qui dans une période de faible inflation, est déjà un beau résultat dans une démarche patrimoniale et non spéculative.

Le marché immobilier de notre département est dopé par une importante croissance démographique (la 3ème de France après Toulouse et Montpellier) et ce depuis des années.

L'envolée des prix y a été particulièrement forte : à la 44ème place des départements français pour l'augmentation des prix immobiliers sur la période 1994-1998, les P.O. ont pris la 12ème place de 1998 à 2010.

Evolution des principales variables, 1994-1998 et 1998-2010

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Que vont devenir les prix ?

Les économistes et les analystes du marché s’accordent pour un inévitable réajustement des prix.

Les uns prédisent un krach brutal, baisse de 25 à 35 % sur 2, 3 ou 5 ans. Les autres prévoient un réajustement sur le long terme, 10 à 20 ans, une période de faibles baisses ou de stagnation des prix, jusqu’à ce que la courbe « naturelle » d’augmentation des prix ait rejoint la courbe baissière de la bulle.

Comme je n’ai pas de boule de cristal, j’ai couru chez une voyante. Peine perdue, elle n’a rien vu…

A suivre!