Réflexions sur le vrai prix de l'immobilier

« Le vrai prix, c’est celui auquel on a conclu une vraie vente » ! Cette réflexion quelque peu frappée au coin du bon sens est la réponse d’Eric Allouche, le patron d’Era immobilier à une question assez naïve: « c’est quoi le vrai prix du mètre carré d’un logement »…

Elle même en écho à une autre question posée par l’IFOP à la demande de la FNAIM, qui montre que pour 58% des personnes interrogées, le temps est favorable à « l’opportunité de réaliser de bonnes affaires » en matière d’immobilier. Alors, en fait, un bien se vend-t-il à son vrai prix, comme nous autres journalistes écrivons-nous parfois sur nos couvertures comme argument de vente de nos articles?

Tout est parti d’un constat « coup de gueule » : Bernard Cadeau, le sémillant patron du réseau ORPI, a lancé cet hiver son pavé dans la mare en déclarant au plus fort de la dernière phase de la dernière crise immobilière : « les prix demandés par les vendeurs sont surestimés, peut-être de 15% » ! Et de lancer une opération baptisée justement vérité des prix, à l’aide de son outil d’étude comparative de marché ( ECM) . Résultat, obtenu six mois plus tard : une baisse de prix constaté de 11% en moyenne sur la France (comparé à la baisse de 2,5% du prix moyen) sur les prix ainsi « revisités ». Et surtout une accélération du processus de vente d’un logement dès que les vendeurs consentaient à un tel rabais, remise, ou encore réduction ; quelle que soit le mot employé pour qualifier la reconnaissance de ce pas en arrière sur le prix demandé.

Mais alors, les prix pratiqués sont-ils trop chers en France ? Ceci rejoint d’abord une autre question : comment se forme, comme disent les économistes, un prix du mètre carré de logement ? Théoriquement, la formation du prix d’un bien immobilier devrait répondre assez bien aux quatre critères du Marché pur et parfait : atomicité, fluidité, homogénéité et comparabilité ? Le bien, dans sa multitude, doit être en effet repérable dans sa description simplement pour être comparable à un autre : chaque atome du Marché l’est bien de fait, notamment grâce à. sa localisation qui semble être le premier facteur de prix ; à Paris, le mètre carré d’un studio, par exemple, est évidemment plus cher qu’à Trifouilly les Oies, un certain nombre de fois. Deuxièmement, le prix de vente enregistré chez le Notaire fait bien l’objet d’une « publicité » qui la porte à la connaissance de l’ensemble des acteurs du Marché, notamment dans nos journaux, complète puisque elle est assortie, outre son adresse, de la définition précise de sa catégorie (nombre de pièces, éventuellement avec ascenseur, etc.) .

Troisièmement, la fluidité est assurée de plus en plus par le développement de l’Internet, qui permet à un demandeur d’un simple clic de connaître pratiquement l’ensemble des offres et ainsi de construire la carte des prix… Enfin, l’homogénéité semble assurée par l’existence d’indices établis notamment par l’Insee qui, en redressant les prix constatés, permettent de suivre l’évolution d’un prix d’un bien idéal et théorique et de dire « ça monte » ou « ça baisse » !

Donc, on n’est pas trop mal dans cette affaire, comme disent les jeunes ? En fait tout se complique car les économistes dosent aussi qu’il n’y a pas qu’un seul prix pour un bien, mais en pratique plusieurs… selon la façon dont on le regarde. Le premier est évidemment le dernier prix de vente réalisé sur le Marché, qui est le résultat d’une négociation avec l’acheteur sur le prix demandé par le vendeur, avec ou sans l’aide d’un professionnel, notamment des agences immobilières. Mais les autres prix sont en gros de deux catégories : d’une part, sa valeur « vénale » : en cas de malheur (incendie, inondation, etc.) combien va me rembourser l’assurance ? Et, d’autre part, sa valeur « locative » : sur quelle base l’Administration fiscale va-t-elle me taxer pour le posséder (taxe foncière) et l’occuper moi-même (taxe d’habitation) ? Et, pire, si mon bien est sur un territoire dont l’Etat ou ses représentants a besoin pour réaliser un ouvrage d’intérêt public, combien vais-je toucher pour en être exproprié ? En plus, cette liste des différentes façons de dire un prix ou une valeur d’un bien immobilier n’est pas limitative ; en réfléchissant, vous trouverez aussi l’estimation dans une déclaration d’ISF, dans une succession ou dans un dossier de crédit hypothécaire etc.

Mais, quand un acheteur est en face d’un vendeur, il reste aussi le coté psychologique dans le rapport de force : outre sa force de persuasion représentée par la liasse de billets de la valise posée sur la table, comme on le dit sur la Côte d’Azur, le premier saura faire notamment état de vices pas forcément cachés : l’électricité qui date d’Edison ou par exemple le côté « inondable », aussi bien dans les polders vendéens que dans Paris 7ième dont la moitié l’est, inondable ; le saviez vous ? Le vendeur, lui, a simplement l’arme absolue, s’il en a les moyens : vendre ou ne pas vendre ! Mais c’est radical pour tuer les prétentions des acheteurs….

Source : Le Blog de Pierre – Par Dominique Thiébaut, journaliste au Nouvel Obs.