Fiscalité des plus-values immobilières en 2015

Sur ces dernières années, plusieurs réformes se sont succédé sur les impôts à payer sur la plus-value immobilière obtenue lors de la vente d’une maison ou d’un appartement. Voici un article de synthèse sur la fiscalité des plus-values en 2015 : comment est calculée une plus-value sur un bien immobilier ? Quels sont les biens imposés ou exonérés ? Quels sont les abattements pour durée de détention ? A combien s’élèvent l’impôt et les prélèvements sociaux (CSG et CRDS) ? Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur l’imposition d’une plus-value immobilière en 2015.

Source: immobilier-danger

Historique des récentes réformes sur ce point fiscal

Les taxes sur l’argent gagné lors de la vente d’une maison ou d’un appartement font partie des impôts immobiliers les plus connus. Depuis quelques années, il est difficile de s’y retrouver sur cette imposition tant les réformes ont été nombreuses et rapprochées.

Depuis les changements importants apportés par la crise qui a débuté en 2008-2009, les différents gouvernements ont tenté de modifier la fiscalité sur les plus-values réalisées dans l’immobilier afin d’augmenter les recettes fiscales ou d’orienter le marché.

En 2011, cela a commencé par des augmentations aussi bien sur le taux d’imposition (de 16 à 19 %) que sur les prélèvements sociaux (de 12.3 % au lieu de 12.1 %).

Un nouveau barème sur les abattements dès le 1er février 2012 fait passer la durée de détention minimale pour ne plus être imposé de 15 à 30 ans !

Le gouvernement tente de mettre en place un abattement exceptionnel supplémentaire de 20 % pour 2013, mais celui-ci est rejeté provisoirement par le Conseil Constitutionnel.

À partir du 1er septembre 2013, il y a un nouveau barème sur les abattements pour durée de détention qui est mis en place avec un abattement temporaire supplémentaire de 25 % pendant 1 an. Ce barème sur les abattements est en 2015 toujours en vigueur, mais l’abattement exceptionnel est lui terminé depuis quelques mois.

Rappel sur la méthode de calcul d’une plus-value immobilière

On dit que vous réalisez une plus-value immobilière lorsque vous vendez un bien immobilier plus cher que vous l’avez acheté. Pour le calcul des frais d’achat, il faut tenir compte du prix d’achat du logement, des frais d’acquisition (frais de notaire et éventuels frais d’agence immobilière) soit au réel soit avec un forfait de 7.5 % du prix du bien, la prise en compte de vos frais de travaux (agrandissement, rénovation, amélioration, etc.) ou d’un forfait de 15 % du prix d’achat après 5 ans de détention.

Ce coût de votre acquisition est ensuite comparé à votre prix de vente net vendeur. C’est le prix stipulé dans l’acte moins les frais liés à la vente et à la charge du vendeur (diagnostics, commissions d’agence, …). Si le prix de vente est supérieur à ce coût d’achat, vous avez réalisé une plus-value immobilière. On parle ici d’une plus-value brute avant tout abattement ou exonération.

Quel type de bien est imposé en cas de plus-value lors de la vente ?

Depuis de nombreuses années, et cela est toujours valable en 2015, la résidence principale est entièrement exonérée de cet impôt sur la plus-value. Cela signifie que quel que soit le montant gagné sur votre vente par rapport à votre achat, vous ne payerez ni impôt ni prélèvements sociaux sur ce bénéfice. Cela reste l’une des principales niches fiscales dans l’immobilier. Encore faut-il réaliser une plus-value pour en bénéficier.

La plus-value est également exonérée si :

• Il s'agit d'un remembrement (l'usufruit rejoint la nue-propriété),
• La vente est inférieure à 15 000€,
• L'assurance joue en cas de sinistre d'un immeuble...

Tous les autres biens immobiliers qui ne sont pas considérés comme votre résidence principale subissent une imposition sur cette plus-value immobilière brute après déduction des abattements. On parle alors dans ce cas de l’imposition des plus-values immobilières des résidences secondaires. Ceci comprend aussi bien de véritables résidences secondaires, que des investissements locatifs ou encore des logements laissés vacants.

Quels sont les abattements pour durée de détention qui permettent de réduire ces impôts ?

Le principe des abattements pour durée de détention est que plus vous gardez longtemps votre logement entre le moment de son achat et celui de sa vente et plus vous bénéficiez d’une réduction de votre plus-value brute. Le barème en vigueur en 2015 pour les abattements est celui-ci :

Comme vous pouvez le constater, il y a en réalité deux barèmes. Un qui concerne l’imposition à 19 % et l’autre qui concerne les prélèvements sociaux à 15.5 % (CSG et CRDS). Le premier permet une exonération complète au bout de 22 ans alors qu’il faut attendre 30 ans pour ne plus payer aucune contribution sociale sur cet argent gagné.

Par exemple, un vendeur qui réalise une plus-value brute de 30 000 € sur une maison qu’il détient depuis 15 ans bénéficiera :

D’un abattement de 60 % pour l’imposition à 19 %. Cela veut dire que l’impôt est calculé sur sa plus-value nette de 40 % de 30 000 €, soit sur 12 000 €. Cela fait un impôt de 2 280 € (19 % de 12 000 €).

D’un abattement de 16.5 % pour les prélèvements sociaux. Cela signifie qu’il devra 15.5 % de sa plus-value nette de 25 050 € (83.5 % de 30 000 €), soit 3 882.75 € au titre de la CSG CRDS.

Sur cet exemple, l’imposition totale sur une plus-value de 30 000 € est donc de 6 162.75 € (3882.75 € + 2 280 €).

Une surtaxe pour les plus-values immobilières supérieures à 50 000 €

Depuis 2013, le gouvernement a mis en place une surtaxe sur les plus-values de plus de 50 000 €. Celle-ci vise à imposer plus lourdement ceux qui réalisent une importante plus-value immobilière. Elle consiste à ajouter un taux supplémentaire au 19 % déjà prélevé sur votre plus-value nette après déduction des abattements pour durée de détention. Cette surtaxe est toujours d’actualité en 2015.

Le taux de cette surtaxe varie de 0 à 6 % en fonction de l’ampleur de la plus-value. L’imposition maximale est donc de 25 % (hors prélèvements sociaux) pour ceux qui réalisent une plus-value de plus de 250 000 €.

Un abattement exceptionnel supplémentaire pour les terrains constructibles jusqu’au 31 décembre 2015

Le seul type de bien qui bénéficie encore d’un abattement supplémentaire provisoire est le terrain constructible, dit aussi terrain à bâtir. Le gouvernement a fait exploser les taxes foncières sur les terrains constructibles non bâtis. En compensation, il laisse une porte de sortie aux propriétaires terriens qui veulent vendre en leur proposant un abattement supplémentaire de 30 % à la double condition :

• qu’une promesse de vente soit signée et acquiert date certaine avant le 31 décembre 2015,
• que la cession intervienne au plus tard le 31 décembre 2017..

Il y a, en plus, une exonération jusqu’à 100 000 € pour toute donation d’un terrain constructible à ses descendants si ceux-ci s’engagent à y construire rapidement un ou plusieurs logements. Cela fait partie des différentes réformes pour relancer l’immobilier neuf lancées fin 2014.

Cas particulier : plus-value immobilière sur résidence principale en cas de séparation d’un couple

Le Bulletin Officiel des Impôts numéro 94 du 24 juillet 2007 adapte le régime des plus-values immobilières lorsqu’il s’agit de la vente de la résidence principale d’un couple se séparant.

En effet, lorsqu’un couple se sépare (mariage, PACS, concubinage) et qu’il habitait une résidence commune à titre principal (ou qui était en construction), si l’un des membres de ce couple change de domicile, la plus-value réalisée lors de la vente de la résidence commune devrait être imposée.

La loi prévoit cependant certaines dérogations :

- La résidence principale de concubins, partenaires pacsés ou d'un couple marié est exonérée d’impôt sur la plus-value, même si l’un des membres du couple ne vit plus dans celle-ci, dès lors que le second continue de vivre dans la résidence et que la vente s’effectue dans des délais normaux de vente (un an maximum).

Cette mesure vaut pour les couples mariés, pacsés et en situation de concubinage notoire (union de fait, caractérisé par une vie commune continue et stable entre deux personnes, de sexe différent ou de même sexe).

- Si la résidence principale était en construction au moment de la séparation et de la vente, l’exonération s’applique dès lors que les intéressés peuvent prouver leur situation matrimoniale (concubinage notoire, PACS, mariage), que l’immeuble cédé était destiné à leur habitation principale, et qu’ils ne sont pas propriétaires de la résidence qu’ils occupent lors de la vente de leur future résidence principale.

Sources : immobilier-danger, expert-invest