« 2017 sera à n’en pas douter une très bonne année immobilière »

Faut-il avoir peur d’une remontée des taux d’intérêts ? « Non, les conditions de crédit et l’activité des marchés resteront excellentes », répond Michel Mouillart, Professeur d’Economie à l’Université de Paris Ouest.

Entretien avec Ariane Artinian pour le Journal de l’Agence.

La plupart des observateurs redoutent aujourd’hui une hausse des taux d’intérêt. Ont-ils raison ?

Commençons d’abord par replacer les évolutions récentes dans leur contexte. Depuis le printemps 2016, tous les spécialistes ont acquis la certitude que les taux d’intérêt allaient remonter, que l’inflation allait repartir à la hausse sur un rythme de 1,1 % à 1,2 % en 2017. De même les incertitudes politiques concernant l’Europe et les élections présidentielles américaines ont été largement anticipées. Et les observateurs savaient que la réserve fédérale entamerait une hausse des taux directeurs entraînant dans son sillage des tensions obligataires.

Nous avons certes assisté à une remontée des taux des obligations à 10 ans en octobre, novembre et début décembre, mais celle-ci n’a pas été excessive. Les taux reculent d’ailleurs depuis le milieu du mois de décembre. Il n’y a donc eu aucune surprise sur ce qui s’est passé en 2016, tous les mouvements – même s’il est difficile de prévoir leur ampleur précise, avaient été correctement anticipés.

Quel est le scénario économique pertinent pour 2017 ?

Evidemment, il peut toujours y avoir un désastre ou une crise monétaire internationale, mais cela n’est pas probabilisable et donc prévisible. La Banque de France et la majorité des établissements de crédit tablent aujourd’hui sur une augmentation de l’OAT à 10 ans qui passerait de 0,75% en décembre 2016 à 1,0 % voire 1,1% à la fin 2017. Les incertitudes politiques en France, en Italie, en Grèce ou en Allemagne sont toujours là, et elles sont bien intégrées dans tous les scénarios. Quant à l’inflation, elle se confirme au rythme prévu il y a un an maintenant, entre 1,1 % et 1,2 % en 2017.

Que va-t-il se passer sur les taux des crédits immobiliers ?

L’augmentation à venir de 0,4 points de l’OAT, sera répercutée comme cela est le cas depuis 2008, à hauteur tout au plus de la moitié (et toujours avec 3 à 4 mois de retard). Cela signifie que les taux de crédits immobilier vont remonter de 15 à 20 points de base d’ici la fin 2017. Et se fixer à un niveau de l’ordre de 1,75 % – sauf crise majeure difficile à prévoir, évidemment. Afin d’établir cette prévision, on tient compte du niveau anormalement bas constaté encore en décembre 2016 : alors que les taux auraient dû s’établir à un niveau de l’ordre de 1,50 % compte tenu du coût des ressources (beaucoup de ressources de dépôts faiblement rémunérées et des ressources obligataires) que les banques mobilisent pour financer et refinancer les crédits immobiliers, ils n’ont en fait augmenté que de quelques petits points de base en décembre, partant d’un niveau anormalement bas (1,31 %) en novembre. Cette remontée modérée des taux d’intérêts n’aura donc qu’un faible impact sur les marchés immobiliers. D’autant que les durées des crédits octroyés restent très élevées, s’étant même encore accrues en décembre pour s’établir, dans l’ancien, à un niveau (très) rarement constaté depuis le début des années 2000. Alors que les conditions d’octroi des prêts ne se sont guère durcies au cours des derniers mois, bien au contraire et à la différence de l’impression parfois exprimée.

En effet, si en France les taux des crédits ne dépendent que partiellement des taux obligataires, ils reflètent largement les conditions de rémunération de l’épargne dictées par la BCE. Or cette dernières ne relèvera pas ses taux d’intérêt avant la mi-2018, au plus tôt. Certes la BCE n’est plus aussi accommodante qu’il y a quelques mois, mais elle ne veut pas durcir les conditions monétaires tant que la reprise économique n’est pas solidement ancrée au sein de l’Union Européenne. Son Président l’a encore rappelé récemment !

Quelles sont vos prévisions pour 2017 ?

2017 ne va pas reproduire des évolutions aussi rapides que celles constatées en 2015 et en 2016, mais elle sera à n’en pas douter une (très) bonne année. Les conditions de crédits resteront excellentes, et l’activité des marchés aussi. Il n’y a quasiment plus de baisse de prix, sur l’ensemble du territoire. Les ménages reviennent sur le marché et proposent maintenant des produits qu’ils n’imaginaient pas vendre il y a deux ans encore. De fait, pour un nombre de transaction en hausse de 8 % à 9 % en 2016, la progression du marché devrait être de 4 % à 5 %, et peut-être un peu plus. Et la pression sur les prix devraient se maintenir : après une hausse de 2,7 % à 2,8 % en 2016, la progression sera très probablement d’ampleur comparable en 2017.