Loi Denormandie 2019 (Pinel Ancien) : Perpignan est éligible

La loi Denormandie (article 74 bis) également appelée "Pinel ancien" s'applique dès le 1^er janvier 2019 aux logements anciens pour lesquels au moins 25% du prix aura donné lieu à des travaux d'amélioration et/ou de rénovation.

Seules 222 villes de France pourront bénéficier de ce dispositif. Elles ont été choisies en mars 2018 dans le cadre du programme « Action coeur de ville ». Perpignan est éligible.

Principe de la loi Denormandie ancien réhabilité

Les principes sont assez simples : vous devez acheter un bien immobilier ancien (vous ne pouvez donc pas acheter sur plan dans le neuf) qui a été - ou sera - réhabilité afin d'être éligible à des critères de décence. L'objectif étant de réduire le parc immobilier de biens insalubres et plus aux normes en le transformant en appartements présentant tous les critères de confort minimaux modernes.

• Si les travaux n'ont pas encore été réalisés, vous devez obligatoirement faire appel à une équipe de professionnels; vous ne pouvez pas les faire vous-même.
• Le montant des travaux doit représenter à minima 25% du prix final du bien. Ainsi, pour un appartement réhabilité vendu 100000€, le prix est décomposé en 75000€ de bien avant travaux, et de 25000€ de travaux, ce dernier montant s'entendant TTC.
• Le bien immobilier devra être mis en location dans le même cadre que la loi Pinel duquel il est issu à savoir. Ainsi, l'engagement de location est de 6 ans minimum renouvelables par tranches de 3 ans pour arriver à 9, 12 ou 15 ans. Il est possible de louer à ses ascendants (parents) ou à ses descendants (enfants).
• Vous bénéficiez alors d'une réduction globale d'impôt calculée sur le montant total : prix du bien + coût des travaux de réhabilitation :
  - 12% si le propriétaire bailleur s’engage à louer le bien pendant 6 ans
  - 18% si le propriétaire bailleur s’engage à louer le bien pendant 9 ans
  - 21% si le propriétaire bailleur s’engage à louer le bien pendant 12 ans
• Comme pour la Loi Pinel, le plafond des dépenses est de 300 000 € par an. Ainsi si le bien acquis est de 350 000 € et que les travaux effectués sont de 100 000 €, la déduction sera calculée sur 300 000 € et non sur 450 000 €.

Conditions pour bénéficier de la loi Denormandie

Il y a lieu de faire établir un état descriptif par un contrôleur technique professionnel avant et après travaux, afin d'être en mesure de prouver à l'administration fiscale la réalité de la réhabilitation.

Le logement qui sert de support doit être à l'origine insalubre; c'est à dire ne pas être aux normes de décence sur au moins 4 critères sur les 15 de référence :

• Surface minimum habitable, hauteur minimal sous les plafonds, problème de gros oeuvre, problème d'étanchéité du toit, charpente ou toiture posant un problème de sécurité, absence ou défaut sur les gardes corps et rambardes, présence de composés connus et incompatibles avec la destination (plomb, amiante), électricité, gaz, alimentation et évacuation des eaux, installations sanitaires, ventilation et ouverture, parois et menuiseries extérieures.

Les travaux doivent respecter l’une des 2 conditions ci-dessous :

• améliorer de 30% minimum la performance énergétique du logement dans le cas d’un habitat non collectif, 20% dans le cas d’un habitat collectif
• représenter 2 types de travaux sur un bouquet de 5
  • isolation des combles
  • changement de chaudière
  • isolation des murs
  • isolation des fenêtres
  • changement de production d’eau chaude

Les conditions de location :

• Respecter les plafonds de loyer au m² identiques à ceux de la loi Pinel et conforme au zonage. Perpignan se trouve en zone B1, le plafond des loyers est de : 10.15 € par m²
  A ce plafond, on ajoute le coefficient multiplicateur Pinel qui se calcule comme suit (plafonné à 1,2) : Coefficient Pinel = 0,7 + (19/S) (S = surface du bien)
  Exemple : Vous souhaitez louer votre appartement acheté en loi Pinel à Perpignan de 74 m².
  Coefficient Pinel = 0,7 + (19/74) = 0.96
  Le loyer maximum exigible sera de :
  (10.15€ X 0.96) X 74 = 721.056 € / mois
   
• Respecter les plafonds de ressource du locataire identiques à ceux de la loi Pinel afin de favoriser l'accès au logement des personnes les moins fortunées.
  
  Plafond de revenus pour un locataire en Loi Pinel à Perpignan (66)