Immobilier locatif : Perpignan sur le podium

Une étude de SeLoger a identifié 20 communes de plus de 100.000 habitants où l'immobilier locatif offre les meilleurs rendements.

Valeur refuge par excellence, la pierre attire régulièrement des investisseurs désireux de se constituer un patrimoine, de préparer leur retraite et de toucher des revenus complémentaires. Pour aider les particuliers à investir au mieux, SeLoger a listé 20 villes de plus de 100.000 habitants où la rentabilité locative nette est la plus intéressante. Cet indicateur permet d'évaluer le nombre d'années nécessaires pour rembourser son emprunt sur la seule base des loyers que rapporterait le bien acquis, charges déduites.

Les communes de taille moyenne obtiennent les meilleurs rendements

À Limoges et à Perpignan, en tête de ce classement, sur la base d'un emprunt de vingt ans et d'un apport de 10%, pour un appartement de 50 mètres carrés qui coûterait en moyenne 84.200 euros à Limoges ou 83.200 euros à Perpignan, le taux de rentabilité nette est de 5,1%. Autrement dit, le loyer permet de rembourser son emprunt en 19,6 années et donc de ne pas compléter de sa poche le remboursement du prêt.

À Grenoble, vingtième du classement, pour un emprunt aux mêmes conditions, le taux est de 4,1%. En large part parce que le mètre carré y est plus cher. Raison pour laquelle les très grandes villes comme Paris, Bordeaux ou Nice ne sortent pas du lot. Les prix au mètre carré y sont très élevés et en croissance, tandis que les loyers sont plutôt stables. Ce sont donc les communes de moindre dimension, aux tarifs plus modestes, qui obtiennent les meilleurs rendements.

Bien choisir le lieu

Pour autant, "il ne faut pas se laisser abuser par les taux de rentabilité", affirme Michel Mouillart, professeur d'économie à Paris-Ouest. "Il est plus fondamental de savoir si l'on peut louer facilement et si l'on ne sera pas contraint par des réglementations tel que l'encadrement des loyers", ajoute-t-il. Contre-intuitivement, les villes universitaires ne sont pas le Graal selon l'expert. "La difficulté de la population étudiante est qu'elle bouge beaucoup et entraîne des frais. Il est préférable d'aller dans des villes où la clientèle est plutôt salariée", détaille-t-il.

Mieux vaut s'intéresser au potentiel de développement économique d'un territoire. Ce qui rend une ville comme Orléans très attractive, car proche de Paris et aux tarifs abordables pour les jeunes actifs. Saint-Étienne également est une ville en devenir qui bénéficie de sa proximité avec Lyon, devenue chère. A contrario, "même si Le Havre est une belle ville, les perspectives de développement économique n'y sont pas fantastiques", estime Michel Mouillart. Enfin, le choix de la localisation dépendra aussi de la capacité d'emprunt de l'investisseur, au moment où l'accès aux prêts immobiliers devient plus difficile. Mieux vaut prévoir un gros apport personnel.

Source : Le Journal du Dimanche