Comment seront imposées les plus-values à partir de septembre

Le délai pour être exonéré d’impôt sur les plus-values de cessions immobilières autres que la résidence principale sera ramené de 30 à 22 ans à compter du premier septembre prochain. Quelles seront les modalités d’application de l’abattement ? Les éclaircissements de la FNAIM.

Le ministre du budget l’a annoncé le 18 juillet dernier : la réforme du régime d'imposition des plus-values sur les résidences secondaires sera effective «dès le 1er septembre». A cette date, la durée minimale de détention d’une résidence secondaire, au terme de laquelle elle est exonérée d’impôt sur le revenu au moment de sa cession, sera abaissée à 22 ans contre 30 ans à l’heure actuelle, a précisé Bernard Cazeneuve. En outre, l’exonération au titre des prélèvements sociaux -- CSG et CRDS -- interviendra désormais de manière «beaucoup plus linéaire, beaucoup plus dégressive» chaque année, et sera totale au bout de 30 ans, a indiqué le ministre.

Un abattement de 6 % par année de détention

Jusqu’à présent, on ignorait toutefois totalement les modalités d’application de ces nouveaux abattements, mais la Fédération nationale de l'immobilier (FNAIM) vient de lever un coin du voile. Selon la fédération, il s’agirait d’un abattement de 6 % par année de détention à partir de la 6ème et jusqu’à la 21ème, soit 96% d’abattements cumulés en 21 ans de détention, puis de 4% la 22ème année, soit 100% au terme de 22 années.

Parallèlement, pour le calcul de l’assiette des prélèvements sociaux imposables à 15,5%, l’assiette de l’impôt serait réduite d’un abattement de 1,65% pour chaque année de détention de la 6ème à la 21ème soit 26,40% en cumul en 21 ans de détention, puis de 1,6% pour la 22ème année et de 9% chaque année à compter de la 23ème soit 100% au terme de 30 ans de détention.

Des pistes qui ne recueillent pas une franche adhésion. Pour la FNAIM, «la réforme annoncée se présente complexe et en demi-teinte (...) Si le Gouvernement a souhaité encourager le marché, le régime particulier réservé aux prélèvements sociaux, complexifie la réforme et en atténue les effets. Mais, cet encouragement ne produira ses effets que pour autant que le Gouvernement maintienne le taux de 19% d’imposition forfaitaire et ne décide pas d’imposer les plus-values immobilières au barème progressif de l’impôt sur le revenu, comme c’est déjà le cas pour les dividendes et les plus-values mobilières.»

Simulation pour une plus-value de 40.000 euros sur 10 ans

La FNAIM a calculé les effets de la réforme pour une plus-value brute de 40 000 € réalisée au terme de 10 ans de détention :

- Jusqu’au 31 août 2013 et après application des abattements actuellement en cours, le montant total de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux s’évalue à 12.420 € (dont 6.840 € d’impôt sur la plus-value nette et 5.580 € de prélèvements sociaux).

- Au 1er septembre 2013, la même plus-value, par l’effet cumulé des nouveaux abattements y compris celui de 25% appliqué temporairement, le montant total de l’impôt sera de 9.700 € (dont 4 000 € d’impôt sur la plus-value et 5 700 € de prélèvements sociaux), soit un gain de 4.720 € d’impôt (dont 1.300 € au titre de l’abattement exceptionnel).

«A noter que dans l’hypothèse où le régime d’imposition des prélèvements sociaux suivait celui de la plus-value, le montant des prélèvements sociaux aurait été réduit de près de 2.500 €»souligne la FNAIM.

Parallèlement, la FNAIM conteste aussi le bien fondé des décisions concernant les terrains à bâtir pour lesquels les abattements pour durée de détention doivent être supprimés à compter du 1er janvier 2014 . «Cette mesure bloquera totalement les cessions de ces biens car, dans un environnement d’instabilité fiscale, les propriétaires préféreront toujours conserver leurs biens en attendant une nouvelle réforme plus favorable. Le choc d’offre de terrains de bâtir ne se produira pas !», estime la fédération.

Source : Les Echos par Marie-Christine Sonkin