Immobilier : la baisse des prix devraient s'accentuer en 2014

Les chiffres publiés par les réseaux d'agences et les notaires confirment la lente décrue des prix des logements en France pour la deuxième année consécutive. En ce début d'année, les grands acteurs du marché immobilier (réseaux d'agences immobilières, notaires, banquiers et courtiers en financement) dressent le bilan de 2013 et donnent leurs perspectives pour 2014.

Des prix en recul de 1,7% en moyenne nationale, et même de 3,9% dans la capitale… C’est le constat pour l’immobilier ancien en 2013. Une année durant laquelle le recul est, somme toute, très contenu. On est loin de la correction qui semblait se profiler vu le décalage grandissant entre les prix des logements et le revenu des ménages. Un phénomène qui s’explique par la faiblesse des taux d’intérêt.

DE GRANDES DISPARITES

Les moyennes cachent toujours de fortes disparités. Régionales bien sûr, mais aussi selon la typologie des biens. Selon les notaires, "l'activité sur les biens à petits prix reste soutenue". En revanche, pour les grandes surfaces et les biens haut de gamme, ils soulignent que "ces biens trouvent difficilement preneurs, ce qui entraîne l'allongement de la durée de mise en vente."

Il n'y a pas un mais des marchés immobiliers à plusieurs vitesses. En raison du déséquilibre entre l'offre et la demande, les prix restent encore élevés dans les zones tendues, tandis qu'il y a des chutes nettement plus marquées à la campagne et pour les biens avec défauts. Un recul très important est enregistré au sein des marchés des résidences secondaires et de l'investissement.

Les prix région par région en 2013

Alsace : 1.839 euros du mètre carré (+ 0,5 % par rapport à 2012)
Aquitaine : 2.217 euros (+ 5,1 %)
Auvergne : 1.301 euros (+ 0,5 %)
Bourgogne : 1.310 euros (+ 4,3 %)
Bretagne : 1.926 euros (– 3,8 %)
Centre : 1.554 euros (– 3,8 %)
Champagne-Ardenne : 1.386 euros (– 2,7 %)
Franche-Comté : 1.560 euros (– 7,7 %)
Basse-Normandie : 1.814 euros (– 6,4 %)
Haute-Normandie : 1.587 euros (– 5,8 %)
Languedoc-Roussillon : 2.133 euros (– 2 %)
Limousin : 1.225 euros (+ 7,6 %)
Lorraine : 1.508 euros (– 1,2 %)
Midi-Pyrénées : 1.623 euros (– 3 %)
Nord–Picardie : 1.656 euros (– 0,4 %)
Pays-de-la-Loire : 1.917 euros (– 7,8 %)
Poitou-Charentes : 1.698 euros (+ 2,7 %)
Provence-Alpes-Côte d’Azur : 3.513 euros (– 3,8 %)
Rhône-Alpes : 2.654 euros (+ 0,3 %)
Chiffres : Century 21

DES VALEURS EN BAISSE POUR 2014

Le marché 2014 sera sans doute identique en termes de volume d'activité que 2013 avec environ 650 000 transactions contre 709 000 en 2011, soit une baisse de 20% en deux ans. Mais, et les professionnels sont unanimes, tout dépendra de l'évolution des taux d'intérêt.Tant que l'accès au crédit restera favorable et avec des taux attractifs (3,15 % sur 15 ans et 3,50 % sur 25 ans en moyenne selon le dernier baromètre d'Empruntis) cela va contribuer à soutenir le marché.

«Je m’attends plutôt pour cette année à une remontée des taux donc à une correction des prix de l’immobilier, commente pour sa part Laurent Vimont, dirigeant de Century 21. L’inconnue est l’ampleur de la hausse des taux à 20 ans. S’ils passent de 3% à 4%, les prix baisseraient de 5% à 10% ».

La chute des volumes précédant généralement la baisse des prix, ceux-ci devraient flancher plus franchement en 2014. Beaucoup de vendeurs qui ont attendu, seront contraints d'atténuer leurs prétentions. Dans l’immédiat, l’actuelle résistance des prix est entretenue par la réticence des vendeurs à ajuster leurs prétentions à la baisse, ce qui limite le marché aux ventes forcées, les autres préférant attendre. Par ailleurs, les biens avec défaut se vendent moins. « La faible correction est issue de la combinaison de ventes de qualité et de petites surfaces, qui restent majoritaires », estime Laforêt.

Aujourd'hui c'est plus que jamais la prime à la qualité qui est de mise. Ainsi, d'après le Crédit Foncier, les logements de qualité, biens placés partent généralement avec une décote de 5%, ceux avec défauts ou de qualité médiocre ne trouvent preneurs qu'après une baisse de prix de 10 à 15% en moyenne. Sur les marchés qui ne sont pas tendus, les économistes du Crédit foncier Immobilier prévoient «une baisse des prix encore plus nette, voire un blocage des ventes pour les logements présentant des défauts (localisation peu prisée ou faible qualité du bien…)». Ce que peinent encore à entendre de nombreux vendeurs. Cette année les baisses de prix de biens mal placés ou avec défauts pourraient avoisiner les 20%.

Lors de la précédente crise de l'immobilier dans les années 1990, les prix ont mis beaucoup de temps (trois ou quatre ans) avant de baisser après la chute des volumes de transactions. Le même scénario pourrait se répéter !

Sources : Les Echos, Le Parisien, Le Figaro, Explorimmo, Notaires de France