La conjoncture par les notaires, prix et prévisions

Les notaires viennent de publier leur note de conjoncture immobilière de Janvier 2013. Ils dévoilent les chiffres officiels pour les prix des appartements et maisons au 3ème trimestre 2012, et prévoient pour 2013 une baisse du nombre des transactions. Le risque de baisse brutale des prix semble écarté, ils prévoient plutôt un scenario de baisse étalée sur plusieurs années.

Prix des appartements et maisons

Au 3ème trimestre 2012, les prix des appartements anciens ont reculé de -0,5%, et ceux des maisons de -1,5%, en moyenne sur la France entière.

Ces chiffres du 3ème trimestre reflètent les prix des compromis de vente signés au 2ème trimestre 2012. Ils ne montrent donc que l’état du marché d’il y a plus de 6 mois (d’avril à juin 2012). Depuis ce moment-là, la chute des volumes de transactions et la baisse des prix se sont amplifiées.

Pour les P.O., l’indice des prix est de -6,8% pour les maisons et -2,1 % pour les appartements.

Source Perval Chambre des Notaires, indice au 3ème trimestre de chaque année.

Accentuation du blocage du marché

Tant que les prix ne baisseront pas suffisamment, les ventes ne repartiront pas réellement. En effet, aucun autre facteur majeur ne viendra relancer le marché :

• Les taux sont déjà au plus bas, ils ont atteint un record historique (3.23 %). Ils risquent plutôt de remonter légèrement dans les mois à venir.

• Le gouvernement ne soutient plus la demande dans l’immobilier ancien, il n’y aura donc pas de nouvelles aides du style PTZ+ pour l’ancien ou crédit d’impôt,

• Le contexte économique actuel pèse sur les revenus des Français et leur capacité financière. La hausse du chômage, qui devrait malheureusement se poursuivre en 2013, viendra accentuer une perte de pouvoir d’achat immobilier d’une partie de la population.

Une baisse des prix sur plusieurs années, comme dans les années 90

Dans ce communiqué, les notaires précisent qu’il y a toujours une phase de blocage du marché avec des prix qui varient peu avant une véritable baisse des prix : « La règle veut au contraire que la baisse des prix soit non seulement décalée par rapport à celle des volumes mais aussi qu’elle s’étale sur plusieurs années... »

« ... C’est ce qui s’est passé dans les années 90 » :

Après un début de baisse modérée sur l’année 1991, les prix ont ensuite diminué pendant 6 ans de manière importante. Pour information, voilà ce qui s’est passé sur le prix du mètre carré à Paris entre 1992 et 1997 (source site des notaires de Paris sur la valeur au 4ème trimestre de chaque année comparée à celle de l’année précédente) :

• 1992 : Le prix du m² passe de 3 390 € à 3 030 € (-10.6 %)

• 1993 : Le prix du m² passe de 3 030 € à 2 840 € (-6.3 %)

• 1994 : Le prix du m² passe de 2 840 € à 2 770 € (-2.5 %)

• 1995 : Le prix du m² passe de 2 770 € à 2 550 € (-7.9 %)

• 1996 : Le prix du m² passe de 2 550 € à 2 390 € (-6.3 %)

• 1997 : Le prix du m² passe de 2 390 € à 2 260 € (-5.4 %)

Au total, entre 1992 et 1997, le prix du m² est descendu de 3 390 € à 2 260 €, soit une baisse totale de 33.33 %. Pendant ce temps l’inflation a été de 11.62 %. Donc au final, la valeur d’un mètre carré à Paris a perdu 40.27 % en 6 ans.

Enfin, la bulle immobilière des années 1980-1990 a été beaucoup moins importante que celle des années 2000 comme le montrent les graphiques d’évolution des prix immobiliers. Il est donc possible que la baisse des prix à venir soit plus importante en intensité ou s'inscrive sur une durée plus longue.

Les notaires prévoient une poursuite de la chute des volumes de vente en 2013

Les derniers chiffres sur les actes de vente définitifs au 4ème trimestre 2012 ne sont pas encore connus, cependant les notaires peuvent déjà dresser un premier bilan sur la base des compromis de vente signés au 3ème trimestre.

Ainsi, on apprend qu’il n’y aura eu qu’entre 650 000 et 700 000 ventes en 2012 contre un rythme de 800 000 ventes pendant les périodes les plus dynamiques (de 2002 à 2007 ) ou comme en 2011Pour l’immobilier en 2013, les notaires s’attendent à une nouvelle baisse des volumes. Ils se disent "certains que le volume des ventes n’atteindra pas 600 000 ; il pourrait même ne pas dépasser 550 000".